Guarda bien este post porque vale oro
El post de hoy es básicamente una recopilación de todas las preguntas que me han hecho en las asesorías de pago
Esas llamadas donde estás conmigo un rato, te explico TODO lo que necesitas saber para tomar una decisión con seguridad y ahorrarte miles de euros en errores comunes
TODO te lo comparto a continuación, GRATIS. ¿Listo?
Tenemos varios tipos negocios en el real estate:
- comprar terreno y vender
- comprar terreno, construir y vender
- comprar terreno, construir y alquilar 😊
- comprar villa y vender
- comprar villa y alquilar 😊
Cada uno de ellos es diferente, en cuanto al tipo de negocio, al capital a invertir, tiempo dedicado etc
Atento, primer secreto: los más lucrativos son los de la 😊
Vamos a ver varios puntos interesantes en el proceso de compra, venta y alquiler del real estate en 2025
Tocaremos temas relacionados con el terreno, la construcción, las villas, el alquiler, la venta, las tasas..
Y te proporcionaré los precios actuales de cada uno, así luego tienes las ideas más claras para elegir y tomar una decisión correcta
Quédate hasta el final porque te contaré secretos y experiencias para que tengas el camino más preparado en tu nueva aventura
Recuerda que toda la info compartida aquí ha sido recogida en función a mi experiencia después de 7 años en la isla
Ponte cómodo que empezamos
1 LEASEHOLD VS FREEHOLD
Leasehold es un arrendamiento o alquiler a larga temporada, normalmente 25 años que es lo máximo que permite la ley, y con posibilidad de extender, normalmente 10 años
La propiedad nunca es tuya porque tiene fecha de caducidad a los años acordados en el contrato
Aunque muchas agencias te digan que necesitas una PMA para acceder a ese alquiler, la verdad es que puedes hacerlo con cualquier tipo de visa y como individuo
Freehold es lo que se entiende como propiedad vitalicia o para toda la vida
Legalmente los únicos que pueden tener la propiedad para siempre son los locales
Un extranjero no puede comprar una propiedad en Indonesia como individuo, pero existe una forma y es a través de una empresa (PMA) ya que la empresa te acceso a los certificados: «derecho a construir» y «derecho de uso de la propiedad»
Ambos certificados tienen una validez inicial de 30 años, que pueden extenderse 20 años más, y luego renovarse otros 30 años, haciendo un total de 80 años de validez
Tras la última renovación, puedes transferir la propiedad a otra empresa donde tu o tus herederos, sois los dueños y así adquirir de nuevos los certificados
De esa manera, seguiréis siendo los dueños de dicha propiedad
Lo más común entre los inversores es hacer un leasehold, porque es una inversión más económica y porque pueden recuperar su inversión más rápido
Hay quienes valoran la opción de freehold, en este caso será una inversión más a largo plazo o bien para dejar la propiedad / negocio como herencia
Si quires profundizar más sobre las diferencias entre freehold y leasehold, mira este post
2 EL TERRENO
¿Dónde buscar?
- Grupos de FB, pon las palabras clave: canggu, uluwatu, find, land.. Escribe lo que buscas de manera muy específica y te contactarán los agentes
- Ej: busco 5 are en Melasti, maximo 10 min de la playa, tierra de color ROJO o AMARILO, acceso de 4 metros anchos. Presupuesto máximo 15 millones / are / año
- Agencias, más seguro porque te hacen cierto trabajo pero espera pagar un poquito más
Si no estás familiarizado con las medidas: 1 are = 100m2
Y para una villa de 2 habitaciones fácilmente puedes necesitar 1,5are o 150m2
La mayoría de las tierras disponibles son más grandes: 5, 10, 20 are
Las tierras disponibles pequeñas son particiones que han hecho previamente, si te cuadra adelante, pero si quieres acceder a los mejores precios y quieres un terreno para una sola villa lo mejor es juntarse varios y que cada uno se quede con una parte
¿Donde se puede construir?
En esta página web puedes chequear el color de la tierra. En este vídeo te enseño cómo.
- Verde: destinada para la agricultura o arrozales (NO SE PUEDE CONSTRUIR)
- Amarillo: residencial (SI SE PUEDE CONSTRUIR)
- Rojo: comercial (SI SE PUEDE CONSTRUIR)
- Naranja: mezcla de residencial y comercial (SI SE PUEDE CONSTRUIR)
- Rosa: turistica (SI SE PUEDE CONSTRUIR)
EL Precio varia según la ubicación, el nu=úmero de años y el tamaño
Actualmente un precio medio puede ser: 15 millones de IDR /are/año que es lo mismo a: 900 EUR * 25años * 5are = 115.000EUR
Luego debes saber que hay puntos muy calientes en la isla que piden hasta 35 millones (2000 EUR) en Canggu y hasta 25 millones en Uluwatu (1500 EUR)
Proceso de compra
Apunta el siguiente consejo cuando estés interesado en comprar un terreno:
¿Qué documentos debo pedir? KTP dueño (es como el DNI), libro de familia, certificado de propiedad
Revisa el color en la web que hemos comentado antes, chequea el punto de agua, electricidad..
Si te gusta, saca un contrato o hazlo en el momento, pon un materai (sello oficial de Indonesia) y pon un depósito
Elige a tu notario porque es un servicio que vas a pagar tu, el notario hace el porceso de Due Diligence para ver que no hay problemas con la tierra y luego hace el contrato
Mira este post para saber más sobre el Due Diligence
El precio del notario es 1% de la transacción
¿quien paga tasas de la tierra? Normalmente el vendedor debería pagar el 10% de tasas pero es muy común que no las pagan por lo que quizá mejor acordar que las pagas tú y negociar un poco más el precio
Recuerda no compres un terreno sin verlo a menos que tengas alguien de confianza aquí
Más info sobre el terreno en este vídeo
3 LA CONSTRUCCIÓN
En este punto no nos vamos a extender mucho porque tienes una guía completa con todo lo que necesitas saber para la construcción, además de red flags a la hora de contratar al constructor, el profesional más importante en la construcción. te la dejo por aquí
Eso si, lo que vamos a comentar es quizá lo que más nos interesa, los precios actuales de la construcción en 2025
Hace unos años se podía construir por 300 EUR / m2, ahora si quieres algo bien hecho cuenta con 600 EUR / m2, y si quieres algo con mejores acabados o acabados de lujo, pues fácil 800 EUR / m2
Por lo que si quieres hacer números para una villa de 2 habitaciones con acabados standard, calcula entre 55.000 – 85.000 EUR / villa. Depende de los metros totales de construcción y sobretodo, de los acabados (material en las encimeras, material en las ventanas, puertas, baldosas, azulejos..)
Recuerda que esta cantidad solo incluye la construcción por lo que deberás tener en cuenta otros gastos de: topógrafo, test de suelo, arquitecto, jefe de obra, Diseñador de interiores, permisos etc
Depende de tu experiencia previa o cualidades, necesitarás de más o menos ayuda de estos profesionales
Y como siempre digo, evalúa si esto es realmente para ti o si simplemente tienes un dinero ahorrado y prefieres hacerte con una villa ya hecha o aún más interesante, una off plan, a un precio reducido que fácilmente le puedes sacar un 50% de rentabilidad una vez terminada y esté funcionando en el alquiler diario
Lo cual me lleva al siguiente punto:
4 LAS VILLAS
El precio medio de una villa de 2 habitaciones en bali son 250.000 USD
La mayoría de los inversores compran la propiedad con el objetivo de negocio, es decir sacarle rentabilidad y quizá disfrutarla 1 mes al año
¿Cuando recuperas tu inversión? lo normal es recuperar la inversión en 5 años aproximadamente, por lo que si has comprado una villa por 25 años y además has accedido a la extensión de 10 años, tienes un total de 35 años, si llegas al brea even ó recuperas tu inversión en 5 años, dispondrás de 30 más que serán todo beneficio.
También debes tener en cuenta que los alquileres suben un 5% cada año
El terreno se puede llegar a revalorizar un 25% al año, depende la ubicación
Y una villa ya terminada y funcionando en alquiler diario se puede revalorizar otro 25%
De ahí sale el 50% de rentabilidad que hemos comentado antes
Por eso el inversor común que no quiere entrar en jaleo de la construcción, compra un proyecto off plan a un precio interesante, cuando está listo, tiene 2 opciones:
- Venta: + 50% rentabilidad
- Alquiler: breakeven 5 años, resto beneficios
Lo que me lleva al siguiente punto, pero antes de pasar si te está gustando este post te agradecería que lo compartieras con más gente interesada en el real estate como tu, muchas gracias
Y ya sabes si en tu caso quieres ahorrarte todo el proceso de la construcción, que puede ser caótico, porque ya tienes otros quehaceres, y quieres ir por la vía que va la mayor parte de los inversores de comprar una propiedad off plan, sobre plano y dedicarte al negocio más lucrativo: hacer alquiler diario, contacta conmigo a través del formulario de la web más abajo, o mira las oportunidades disponibles aquí
5 VENDER VS ALQUILAR
Son negocios totalmente distintos y como hemos dicho al principio del post, van a depender de tu objetivo. Vamos a verlos por separado:
VENDER
Te capitalizas antes
Habrá que pasar por el notario de nuevo y en esta ocasión como eres el vendedor, te tocará pagar pagarás un 10% de tasas
ALQUILAR
Te proporciona un beneficio mayor pero es una inversión a largo plazo
Lo ideal es hacerse con una propiedad en una buena ubicación y que además ofrezca versatilidad así podremos sacarle el máximo rendimiento tanto con el alquiler diario durante la temporada alta como un alquiler a larga temporada durante la temporada baja. Siempre buscando el mayor % de ocupación y que esté la propiedad produciendo durante el mayor numero de días al año
En este caso lo mejor es dársela a un agente o agencia para que se encargue de todo y tu solo tengas ingresos pasivos mensuales por tu inversion
Suelen cobrar en torno a un 20% de los ingresos totales, es decir si tu villa genera 150 EUR / noche, la agencia se queda 30 EUR. Debes tener en cuenta que los gastos totales pueden llegar hasta el 50% del total de tus ingresos. Estos gastos son: agencia, tasas, personal, luz, agua, internet..
Pueden parecer muchos gastos, pero tu no harás nada, solo recibir tu dinero como ingresos pasivos cada mes por haber invertido.
El ROI que debes esperar es en torno al 15-18% (los anuncios que ves y te ofrecen más, pregunta qué gastos incluyen y qué gastos no incluyen)
Si quires aprender más sobre el ROI, como se calcula y todos los posibles gastos que genera una villa y los posibles beneficios, puedes ver este post
Debes tener en cuenta que tanto en el momentos que vendes o alquilar una propiedad, deberás pagar un 10% de tasas y si tienes una empresa en Indonesia, también deberás pagar un 0,5% de los ingresos totales (beneficio solo durante los 3 primeros años)
Ya hemos cubierto todo los puntos principales que necesitas saber para empezar un negocio exitoso en el mundo del real estate pero te voy a dar un punto más como bonus porque creo que también es muy interesante
6 COMPRAR COMO INDIVIDUAL VS EMPRESA
Depende de los objetivos de cada uno, ¿para qué quieres la villa? ¿quieres vivir aquí o solo vendrás de vacaciones? ¿quieres ser residente fiscal aquí? ¿quieres el dinero de tus ingresos aquí o fuera?
1 COMO INDIVIDUO
Si es para uso personal y no para hacer negocios
Si luego decides hacer negocios puedes abrir una PMA, sub alquilar la villa a tu PMA y la PMA te paga un alquiler por la villa
Alternativamente hay quienes compran como individuo y le dan la villa a una agencia para que se encargue de todo, aunque esta opción está un poco gris en cuanto a la legalidad, también es una práctica común
En caso de no tener NPWP (número de identificación fiscal personal): pagarás un 20% de tasas del alquiler (que puedes usar luego en España como crédito fiscal)
2 COMO EMPRESA (PMA)
Quizá la mejor opción si quieres hacer negocios en Indonesia
La PMA tiene una serie de requisitos, responsabilidades y obligaciones. Además necesitarás hacer la contabilidad y presentar impuestos
La tasa que se paga es un 11% impuesto de sociedad, pero como hemos comentado antes, existe un beneficio fiscal de solo 0,5% durante los 3 primeros años de vida de la PMA
Beneficios a través de dividendos
Te da acceso a KITAS (permiso de residencia)
Y tiene un riesgo menor de tu nombre en España
3 COMO ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
Para quienes quieran hacer negocios en Indonesia pero no quieren abrir una PMA
Evitamos los requerimientos, responsabilidades y obligaciones de la PMA
Pero las tasas a pagar son un poco mayores: 31% de los beneficios
Es necesaria una contabilidad pequeña y pagar impuestos locales
Si quires más información sobre fiscalidad y tasas, te puedo poner en contacto con un amigo que es asesor fiscal y lleva trabajando en estos temas 6 años. Escríbeme a través del formulario que encontrarás más abajo.
Y si quieres información y saber los requerimientos para abrir una PMA en Indonesia, habla directamente con Indonesia Bonita
Podríamos seguir hablando largo y tendido de todo esto o entrar más en detalle en cualquier de todos los puntos comentados. Si ha sido información difícil de digerir, puedes guardar este post y leerlo de nuevo cuando quieras
Aunque recuerda lo más importante es saber dar los pasos acertados en el camino que elijas y para ello es fundamental rodearte de gente que te aporte conocimiento, confianza y seguridad
Así que ya sabes, si quieres que entremos en profundidad en aquella opción que tienes en mente o te ayude a trazar tu camino, básicamente para evitar los errores comunes y ahorres tiempo y dinero, hacemos una asesoría personalizada. Solo hago 3 al mes con inversores realmente interesados.
Contacta en el formulario de más abajo o a través de mi Instagram si quieres hacerte con una propiedad off plan o meterte en un grupo de inversión para beneficiarte de su revalorización y generar ingresos pasivos por alquiler o reventa.
Si estás interesado en aprender más sobre el mundo del real estate, te recomiendo que te pases por el blog y veas los posts que más te interesen o si lo prefieres, puedes ver todo este contenido de una forma más amena a través de YouTube
No olvides pasarte por la página de descuentos y deberes antes de tu viaje a Indonesia.
Como siempre, muchas gracias por llegar hasta aquí, si la información que he compartido te ha servido de ayuda, siempre puedes compartirla con gente de tu alrededor.
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Hasta la próxima