En este post te voy a guiar paso a paso por el proceso de construcción de una villa en Bali.
Vamos a cubrir todos los detalles como el diseño, la elección de los materiales, el tiempo de construcción y lo más importante: cómo dar con buenos profesionales.
Te voy a contar de primera mano todos los problemas y obstáculos que yo personalmente me he ido encontrando para que tu tengas el camino más fácil.
Tanto si quieres una villa para ti o como inversión, este post te proporcionará varios consejos que te ayudarán a construir la villa de tus sueños en Bali.
Así que siéntate, relájate y disfruta de la lectura.
También te recomiendo que si no lo has hecho hasta ahora, en YouTube tengo una lista de reproducción de Real Estate, con varios vídeos y temas como: oportunidad de inversión, cómo buscar tierra y qué tener en cuenta, precios (coste, gasto, beneficio). Comparto la lista a continuación:
Como te comento en este post nos vamos a centrar en la construcción.
Lo primero que tenemos que tener en cuanta y aún más si si tu no eres profesional o no y tienes un bagaje o experiencia en la construcción es hacer equipo.
¿Qué profesionales necesito?
- TOPOGRAFO medición de la tierra
- ARQUITECTO diseño y planos de la obra
- CONSTRUCTOR se encarga de la construcción
- JEFE DE OBRA supervisar el trabajo
- DISEÑADOR DE INTERIORES ponerlo bonito una vez (finishing)
Esto son solo algunos ejemplos de los profesionales que puedes necesitar para llevar a cabo tu proyecto. Y vendrá determinado por cuanto trabajo quieras o puedas abordar tu experto en el campo.
También debemos tener en cuenta que cuantos más profesionales y ayuda necesites, mayor será el capital que tendrás que invertir y a su vez, menor será el riesgo de que las cosas no salgan como tu esperas.
Vamos a hablar un poco más a fondo de cada profesional, qué esperas de ello, precios y otros detalles.
Antes que nada, recuerda firmar un contrato con cada uno de ellos con los trabajos que esperas y el precio. Así como fechas de entrega y demás aspectos.
La forma más fácil de encontrar a estos profesionales va a ser:
- por el boca a boca
- en grupos de redes sociales. Por ejemplo en un grupo de real estate en Facebook: busco un arquitecto para mi proyecto de 1 villa de 2 habitaciones en Canggu. Cuanto más detalles proporciones, mejor.
1.TOPÓGRAFO
Un topógrafo se encarga de medir el terreno. Incluye la toma de medidas de elevación, distancia y ángulos. También utilizan sistemas de GPS para cartografiar el terreno.
Normalmente este profesional lo contratas cuando estás comprando la tierra o due diligence para asegurarte de que te están dando lo que están pagando. Si no sabes lo que es la due diligence te lo cuento aquí.
El teodolito es el instrumento de medición óptico-mecánico que mide los ángulos con precisión.
El topógrafo se encarga de hacer una medición precisa de la tierra y te proporciona archivos .dwg para que luego el arquitecto o constructor pueda revisar el tamaño/forma de la tierra.
El nombre en lengua indonesia es: tukan ukur.
Precio: a partir de 90 EUR por are. Recuerda que 1 ARE son 10m cuadrados (o 100metros).
2.ARQUITECTO
Se encarga de proyectar y diseñar la construcción. Antes de empezar a construir, necesitamos plasmar la idea que tenemos en la cabeza en un papel para luego proporcionársela al constructor, por lo que vamos a necesitar un arquitecto que nos dibuje y haga los planos oportunos de nuestra idea de villa.
¿Qué planos necesitamos?
- layout / planta
- superficie de cada área
- secciones (plano lateral)
- estructura
- iluminación
- MEP: Mecánica, electricidad y fontanería
- jardinería (landscape)
Además, si tu idea es vender la villa, necesitaremos los renders que son las representaciones gráficas para luego poder enseñar al posible comprador.
Precio: a partir de 9 EUR/m2 de construcción por los planos y los renders. Por ejemplo para una 1 villa de 1 habitación con piscina de 100m cuadrados de construcción: 9 EUR/m2 * 100m cuadrados = 900 EUR
Si la villa cuenta con más de un piso y se necesitan de más profesionales, el precio también se verá aumentado.
3. JEFE DE OBRA
Se encarga evaluar el proyecto de construcción desde el momento de su comienzo hasta el fin tratando de respetar los tiempos de finalización/entrega, las especificaciones y materiales, y la calidad. Se trata de un trabajo de supervisión.
Sabemos que cuantos más ojos hayan en el proyecto, menor serán los posibles errores.
El jefe de obra o project management te proporcionará reportes semanales y el precio vendrá determinado principalmente por la implicación en el proyecto.
Precio: a partir de 1500 EUR por una villa de 1 habitación + piscina, con una duración de 6-8 meses y con chequeos e informes semanales.
4.CONTRUCTOR
Cada profesional va a aportar algo al proyecto pero podemos decir que el constructor puede ser el más importante ya que es la persona más implicada. Se encarga de construir, dirigir, y básicamente ocuparse de toda la construcción. También es la persona que se va a llevar la mayor cantidad dinero, debido a que tiene que comprar todos los materiales.
En el 2023 todavía puedes encontrar algún constructor local que te haga una villa por 300 EUR / m cuadrado, pero ¿qué vamos a esperar de esa construcción? Una construcción local que seguramente nos de problemas en el futuro.
Nos conviene invertir un poco más para asegurarnos de un trabajo con un mínimo de calidad, es decir algo que cumpla los estándares básicos.
Los constructores de 300 EUR / m cuadrado puede que tengan muchas deficiencias, que planteamos a continuación:
- ¿te ofrece BOQ? La bill of quantity es un documento detallado donde ves los trabajos, los materiales, las medidas y los precios. En caso de que proporcione BOQ, ¿qué tipo de BOQ? ¿Cuántas hojas tiene?
- ¿te entra la piscina, la fachada, el jardín, el acceso..?
- ¿te proporciona el aire acondicionado, los posibles armarios empotrados, la mesa de la cocina, la ducha, grifos y demás artículos del baño?
- ¿te cobra la instalación de todos estos artículos a parte?
- ¿qué ladrillo usa? ¿qué material usa en las puertas y ventas?
Todo estos puntos tenemos que tener en cuenta a la hora de tener presente el presupuesto de la construcción y ver realmente que nos están ofreciendo por esos 300 EUR / m cuadrado iniciales.
¿Qué buscamos en un constructor?
- BOQ al detalle con todos los trabajos, materiales, medidas y precios. Algunos constructores ya cobran por el BOQ para que te hagas una idea que no es una simple hoja.
- Evita el ladrillo batako para el edificio porque absorbe muy fácilmente el agua. Utiliza bata ringan o red brick para un aspecto más industrial. Puedes utilizar batako que es más económico para paredes exteriores o incluso para la piscina (una vez húmedo ya no da problemas) .
- Utiliza UPVC para las puertas y ventanas exteriores para una conservación más eficiente. La opción de madera es más económica pero requiere de más trabajo a la hora de mantenerlo. El aluminio es el que tiene un aspecto más chulo pero también puede aumentar el presupuesto.
- El precio de la construcción varia principalmente en los acabados: ladrillo, azulejos..
- Queremos algo de vegetación y un jardín alrededor de la piscina.
- Depende de la zona donde te encuentres en Bali vas a necesitar un pozo para tener suministro de agua.
- También tienes que estimar el número de watts que vas a necesitar en tu villa, según el tamaño.
- El día de la firma del contrato es bueno hacer foto / vídeo y que el contrato esté en Inglés y bahasa indonesia.
- El tiempo de ejecución para 1 villa de 1 habitación con piscina son 6-8 meses.
- La garantía normalmente son 3 meses de MEP (Mecánica, electricidad y fontanería) y 1 temporada lluvia por alguna posible gotera.
Como puedes ver, son muchos detalles a tener en cuenta y esos 300 EUR / m cuadrado iniciales se pueden convertir fácilmente en 600 EUR / m cuadrado u 900 EUR / m cuadrado.
Ten esto en cuenta porque no es lo mismo contar con un presupuesto para una villa o para media.
5.DISEÑADOR DE INTERIORES
El diseñador de interiores se encarga de la creación de ambientes guardando un equilibrio entre el estilo que el cliente quiere dar a un espacio y la función que se le va a dar. Es la persona que se va a encargar de los acabados, como de bonito se va a ver la villa.
Es importante que la construcción sea sólida y cumpla los estándares mínimo pero también es importante elegir bien los detalles de los acabados ya que es lo primero que tu como dueño o cliente, en caso de venta, verá.
Además del acabado, el diseñador de interiores se asegurará que todo el MEP (Mecánica, electricidad y fontanería) está correcto para un óptimo funcionamiento de la villa. Y el diseñador también te puede proporcionar una lista de los materiales a usar, sobretodo de los acabados.
Su trabajo realmente comienza una vez el constructor haya terminado el techo.
Ejemplo de la lista del diseñador con medidas y precios:
- hormigón y acabado en terrazo para mesa de cocina, fregadero, bañera, lavabo
- artículos para el baño: grifo para el lavabo, para la ducha, ducha, inodoro..
- armario empotrado dormitorio en hormigón
- piscina piedra blanca
- escalera redonda de metal
- marcos de puertas de upvc blanco para exterior + puertas de madera bingkirai para interior
- luces e interruptores
- focos blanco cálido interior
- aire acondicionado en cada habitación
- azulejos interior, azulejos exteriores
- jardín : césped, cactus, hojas de plátano
Precio: aproximadamente 1.500 EUR / villa (villa de 1 habitación + piscina)
Estos son algunos de los profesionales que necesitamos para llevar a cabo tu proyecto. Ahora es tu elección contar con más o menos ayuda lo cual repercutirá claramente en 1, tu presupuesto y 2, la forma de hacerlo o entrega.
¿Contrato a locales o extranjeros?
- Si tienes un presupuesto más ajustado el local es más económico
- Si priorizas la comunicación, que sea más profesional y haga un trabajo más cuidadoso quizá prefieres a un extranjero.
Como opinión personal, puedes optar por un constructor local ya que será donde se va a ir la mayor cantidad de dinero y el resto de profesionales pues a tu elección, quizá el jefe de obra extranjero porque hace el trabajo de supervisión.
Debes tener en cuenta que como cultura en Bali se hace una ceremonia al empezar y otra al finalizar, lo cual es opcional pero te recomiendo que continues con las tradiciones. Algunos constructores se encargan de la ceremonia y te la meten dentro del BOQ.
También es importante hablar con el banjar del pueblo o zona para hacerle saber que vas a construir, seguramente te va a pedir una donación que vendrá determinada por el número de ares de tu tierra.
Como hemos comentado anteriormente la duración estimada para un proyecto de este tipo son 8 meses.
PRECIO TOTAL
Como puedes ver no es solo pagar al constructor o lo que se acuerde en el BOQ. Hay otros muchos gastos a tener en cuentea y que incluso puedes ir saliendo según avances en el proyecto.
Para una villa de 1 habitación con piscina, con +100m cuadrados de tierra y 50m cuadrados de construcción podemos estar hablando de 30.000 EUR
Además, si tenemos en cuenta el resto de profesionales y demás gastos, podemos añadir 5.000 EUR más por lo que nos da un total aproximado de 35.000 EUR por la construcción.
Recuerda que además de la construcción, previamente habrás pagado la tierra y tras la finalización, seguro que tendrás que amueblarla.
¿Lo hago yo, contrato a alguien que me lo haga o me la compro hecha?
Como para cualquier decisión en la vida, siempre recomiendo poner los pros y contras en una balanza para así ver realmente lo que mejor se adapta a ti. Si eres un loco como yo que se tira a cualquier piscina o coge cualquier tren, adelante. Solo que sepas que es un proceso, con quebraderos de cabeza y mucha gente no está preparada para lidiar con los locales. Si por el contrario, unos 120.000 USD, que es lo que te puede costar una villa de este tipo ya hecha (alquiler de 25 años), es una cifra que se ajusta a tu presupuesto y quieres evitar toda la tesitura de la construcción, déjame saber en el formulario que encontrarás al final de esta web tu presupuesto, la zona, y el número de habitaciones. Quizá te pueda ayudar a encontrar una villa que se adapta a ti. Puedes quedártela para tu disfrute o puedes comprarla para hacer negocio que, dependiendo de la oferta y la demanda del momento, es posible que puedas recuperar la inversión en 4 años aproximadamente. Recuerda que para hacer negocios necesitas crear una PMA.
Muchas gracias por llegar hasta aquí, recuerda que en ésta página tenemos varios links con recomendaciones, descuentos, grupos de WA y TL para preparar tu viaje o para cuando estés ya aquí.
Hasta la próxima.