Descubre el potencial de ingresos de una villa en Bali en mi nuevo post. Te muestro un pronóstico detallado con ingresos, gastos, beneficios y el tiempo para recuperar tu inversión. ¡Todo lo que necesitas saber para tomar decisiones inteligentes como inversor en el paraíso balinés!
¿Interesado en invertir en real estate en Bali? No te puedes perder esta lista de reproducción con todos los vídeos que necesitas para aprender y empaparte de información.
¿Qué vamos a aprender en este post?
- Cuánto dinero puedes generar con una villa en Airbnb
- Qué es el ROI
- Qué es un forecast (pronóstico) de una villa
- Cuando hacer el forecast
- Qué es el % de ocupación
- Las temporadas en Bali
- Cómo empezar
Cuando vemos un anuncio en las RRSS para comprar una propiedad, además de la foto, nos pueden proporcionar otros detalles como: el precio, la localización, el número de habitaciones y, uno de los datos más importantes, el % ROI.
Existen anuncios que nos pueden llegar a prometer hasta un 20% ROI en un año lo cual quiere decir que si inviertes o compras la propiedad que te ofrecen por 100k USD, en un año tendrás 20k USD de beneficio. Recuerda que los anuncios suelen ser bastante optimistas porque el vendedor quiere que compres.
1. Qué es el ROI
El rendimiento o retorno sobre la inversión es una razón financiera que compara el beneficio o la utilidad obtenida en relación con la inversión realizada, es decir, representa una herramienta para analizar el rendimiento que la empresa (o producto, en nuestro caso) tiene desde el punto de vista financiero.
2. Que es el pronóstico
El pronostico (o forecast) nos proporciona una estimación de los ingresos / gastos de la villa al detalle así como el beneficio, el % ROI y lo que tardarías, en años, en recuperar tu inversión. Normalmente lo proporcionan las agencias que te harán el servicio de dirección de villa. Tenemos que tener en cuenta que es una estimación y no es completamente exacto, por lo que debemos contar con un ligero error.
Al contrario de los anuncios, ésta estimación suele ser bastante conservadora, cautelosa o prudente. Recuerda que una estimación conservadora tiende a minimizar riesgos, mientras que una estimación optimista puede subestimarlos.
El pronóstico puede ser interesante previo a la compra de tu propiedad para tener una ligera idea de los beneficios que vamos a tener.
¿Qué datos nos va a pedir la agencia para hacer el pronóstico?
- Localización, quizá el punto más importante, sabemos que cerca de la playa o de los puntos más atractivos en la isla: Canngu, Uluwatu, la propiedad ganará puntos o se venderá mejor / precio más elevado.
- La edad de la villa o año de construcción. Una villa nueva se posicionará mejor que una villa reformada
- El número de habitaciones
- Los acabados, como el suelo, baldosas, material de las puertas y ventanas etc
- El precio de compra. En caso de que aún no lo sepamos, la agencia lo estimará
3. Pronóstico explicado
Tabla 1
Podemos ver las 4 tasas que corresponden a 4 temporadas en Bali:
- Peak season son los días de Navidad
- High season es el verano: Julio, Agosto y Septiembre
- Weekend + Public holidays + Shoulder: Son los fines de semana, las vacaciones tanto locales como de Australia y los días antes de y después de los 2 anteriores. Éstas fechas están entre Enero y Junio y de Octubre a Diciembre.
- Low season es el mismo periodo que el anterior y son todos el resto de días que no son: fines de semana, vacaciones tanto locales como de Australia y los días antes de y después de éstos anteriores.
Vamos a ver un cuadrante anual por colores con las 4 tasas / temporadas.
En rojo podemos ver los días de peak season, en naranja los días de high season, en amarillo los Weekend + Public holidays + Shoulder y en verde el resto de días: low season.
Tabla 2
Podemos ver los ingresos en cada temporada / tasa, así como el máximo de ingresos y la media por noche. Como es casi imposible tener la propiedad alquilada durante los 365 días del año, vamos a la siguiente tabla:
Tabla 3
En esta tabla podemos ver los ingresos, también en las 4 tasas / temporadas pero en función del % de ocupación por lo que ésta tabla nos dará unos resultados más cercanos a la realidad. Podemos ver datos como el % de ocupación, número de noches de ocupación y los ingresos en cada temporada. Así como el total de cada uno.
Qué es el % de ocupación
Es un indicador del sector hotelero y turístico, se utiliza para medir el porcentaje de habitaciones ocupadas en relación al total de habitaciones disponibles en un hotel u otro alojamiento. Es decir es la relación entre el espacio alquilado o utilizado y el espacio total disponible. La media en Canggu / Uluwatu es un 80%. Puedes leer más sobre el % de ocupación aquí.
Tabla 4
Nos muestra los cargos y gastos totales de la propiedad.
Qué es la OTA
Por sus siglas en Inglés (online travel agency), la OTA es la comisión que te cobra la agencia de viajes online por sus servicios. Ejemplos de OTA: airbnb, booking. Por ejemplo, Airbnb te cobra un 16%, lo cual quiere decir que si alguien compra una noche en tu propiedad a un precio de 100 USD, Airbnb nos cobrará 16 USD.
Además tenemos el gasto de la Agencia que suele ser entre un 15-20% (18% en nuestro forecast) por ocuparse de toda la gestión de tu propiedad.
Los gastos anuales son los gastos que cubren todos los gastos operativos y facturas como Internet, electricidad, TV por cable, lavandería, salario del personal (limpiadora, jardinero, chico de la piscina). También cubre el mantenimiento y posibles reparaciones. Según la estimación que te haga la agencia te puede llegar a cobrar hasta 9000 USD por una villa de 1 habitación y hasta 11.000 USD por una villa de 2 habitaciones como vemos en nuestro forecast.
Debemos tener presente que todo aquel que quiera hacer negocios en Indonesia de manera legal, deberá crear una PMA (empresa) y pagar las tasas correspondiente. Normalmente son un 0,5% de los ingresos durante los 3 primeros años y luego un 10%.
Tabla 5
Quizá la tabla más interesante para el cliente. Nos proporciona el beneficio que será el resultado de todos los ingresos menos todos los gastos. Además nos proporcionan el % ROI lo cual como hemos mencionado anteriormente es un dato importante a la hora de hacer este tipo de negocio. También nos proporciona el precio de la propiedad y el tiempo (en años) que tardaríamos en recuperar la inversión.
% ROI = (beneficio neto / precio de compra de la propiedad) x1 00
ROI años: precio villa / net
Podemos ver en nuestro forecast que si la agencia se encarga de la dirección de nuestra propiedad tardaremos hasta un total de 8 años para recuperar la inversión, mientras que si lo hacemos nosotros (ajustando un poco más los gastos anuales) podemos llegar a recuperar la inversión en 4 años. Una gran diferencia, pero debo decirte que a día de hoy (Diciembre de 2023) la única manera legal de hacer este negocio es con una PMA y a través de una agencia.
Cómo empezar
- Crea una PMA y asegúrate de que te ponen los KBLI correspondientes
- Compra una villa
- Contacta con una agencia (en google maps hay muchas)
- Disfruta y recibe los beneficios
Muchas gracias por llegar hasta aquí. Espero que la información compartida en este post haya sido de tu interés y de ayuda para tus futuros proyectos. Pásate por ésta pestaña donde comparto enlaces útiles para tu llegada a Bali.
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Y ahora, si quieres descubrir cómo es la construcción y una villa a prueba de balas, mira este post.
¡Hasta la próxima!