Si has llegado hasta aquí es porque estás interesado en saber cómo comprar una tierra en Bali o Indonesia siendo extranjero.
En este post te voy a explicar todo lo que necesitas hacer para llevar a cabo esta gestión de forma segura y no morir en el intento.
Tanto si estás interesado en comprar una tierra para tu uso personal como si te interesa el mundo del real estate y quieres hacer negocio con ella, éste post te interesa.
Como sabes existe mucha desinformación respecto a este tema y debes andar con ojo ya que muchos te van a intentar vender lo que sea a toda costa, por eso es importante acudir a abogados, notarios y/o agencias de confianza que te puedan orientar y ayudar en tu camino.
De manera general un extranjero no puede comprar una tierra en Indonesia, pero existen formas que veremos a continuación.
Para ello, vamos a ver lo que dice la ley de la propiedad en Indonesia.
La ley que regula la propiedad y la propiedad inmobiliaria en Indonesia tiene tres tipos de derechos:
- Derecho de propiedad (Hak Milik)
- Derecho a construir (Hak Guna Bangunan)
- Derecho de uso (Hak Pakai)
Para entender la mejor forma de comprar una tierra en Indonesia vamos a explicar 2 términos importantes: leasehold y freehold.
Leasehold se refiere al alquiler, mientras que freehold se refiere a la compra.
La mayoría de los contratos (lease of agreement) que se hacen en Bali son leasehold. El número máximo de años que permite la ley para hacer un leasehold son 25 años. Por lo que cuando te van a vender una tierra o te van a vender una villa y dicen que el contrato es por 25 años, en realidad lo que te están vendiendo es un alquiler pero lo llaman venta sobretodo cuando hay una villa de por medio, que en este caso, la villa es tuya pero la tierra solo te pertenece durante ese número de años.
¿Cuáles son los beneficios de hacer un leasehold o por qué es lo que hace la mayoría de la gente?
- Cualquiera puede hacerlo, sin necesidad de una empresa o visado especial.
- No se necesita PMA (empresa)
- Tiene un coste menor
- No necesitas los certificados mencionados anteriormente
En caso de hacer un leasehold de una villa para luego hacer negocio y poner la villa en Airbnb por ejemplo, en este caso si deberás tener una PMA y pagar tus tasas correspondientes.
Mira aquí todo lo que necesitas saber para crear una empresa en Indonesia
¿Qué pasa después de los 25 años de alquiler?
La tierra volverá a ser del dueño inicial y en caso de que ambas partes estés de acuerdo, podrás alquilarla de nuevo.
En caso de que la tierra tenga una villa o construcción, ésta si te pertenece. Por lo que si quieres quedarte en tu casa, deberás llegar a un acuerdo con el dueño de la tierra y hacer un nuevo lease.
Vamos a ver ahora lo que es el freehold o la verdadera compra. Lo cual es menos común porque es un proceso algo más complejo pero no imposible.
Antes hemos dicho que solo pueden comprar los ciudadanos indonesios ya que ellos son los único que pueden tener acceso al certificado Hak Milik (derecho de la propiedad) por lo que muchos extranjeros optan por la opción de asociarse con un local (nominee) y así poder comprar una tierra. Esta opción es bastante arriesgada porque hoy nos podemos llevar súper bien con nuestro amigo local y mañana nos podemos estar tirando de los pelos. Lo mismo puede pasar con las relaciones de pareja etc. Por eso, te voy a contar una opción mejor para comprar una tierra en Bali como extranjero.
La forma más segura de comprar una tierra como extranjero es a través de una empresa o PMA ya que la empresa te acceso a los certificados: “Hak Guna Bangunan” (derecho a construir) y “Hak Pakai” (derecho de uso de la propiedad). Como hemos visto en el cuadro anterior, ambos certificados tienen una validez inicial de 30 años, que puede extenderse 20 años más, y luego renovarse otros 30 años, haciendo un total de 80 años de validez.
Éstos certificados o licencias te convierten en propietario de la propiedad o tierra, tus familiares pueden heredarlas y también puedes venderla. En caso de que se la vendas a una persona local, éste tiene derecho al certificado “Hak Milik” (derecho de propiedad) por lo que el certificado se puede convertir. En caso de que quieras mantener tu propiedad después de los 80 años, podrás transferir la propiedad a nueva PMA (tuya) y adquirir nuevo certificado “Hak Guna Bangunan” (derecho a construir). De esa manera seguirás siendo el propietario.
El propósito del “Hak Pakai” (derecho de uso de la propiedad) es adquirir propiedades para uso personal, por eso una persona puede tener solo un “Hak Pakai”, es decir, solo una propiedad. En el caso de que quieras adquirir varias propiedades deberás hacerlo con el “Hak Guna Bangunan” (derecho a construir) y en caso de querer hacer negocios, también con el certificado “Hak Guna Bangunan” (derecho a construir).
LO QUE DEBEMOS CHEQUEAR EN UNA TIERRA ANTES DE COMPRARLA
Antes de comprar una tierra debemos hacer una comprobación exhaustiva de la propiedad, esto se llama: due dilingence. Vamos a ver estos 6 puntos que debes tener en cuenta:
- La propiedad de la tierra y certificado (land certificate). Quien es el propietario.
- La zona, ¿es verde, amarilla o roja? Recuerda que en zona verde no se puede construir ni tampoco podrás tener un permiso de la construcción. En este link puedes chequear el color de la zona.
- Asegúrate si se han pagado las tasas o si la propiedad tiene alguna deuda. En caso afirmativo no se podrá solicitar un permiso de construcción.
- Tamaño real de la tierra. Lleva tu propio tukan ukur para que te haga una medición real y digital para así comparar con el tamaño que te han prometido. Revisa si la tierra tiene acceso y en caso negativo quien correo con los gastos.
- Si el terreno ya tiene un edificio, revisa que éste tenga el permiso de construcción correspondiente.
- Los impuestos. De manera general en la compra-venta (recuerda que en lease es diferente) el comprador pagará un 5% del valor del terreno mientras que el vendedor pagará un 2,5%. Además se pagará el 1% al notario.
* En la transacción de un lease, los impuestos que se pagan son: el vendedor un 10% y el comprador no paga ningún impuesto.
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Y si estás interesado en hacerte con una propiedad con fines de residencia o inversión, contacta conmigo a través del formulario que puedes encontrar más abajo.
Muchas gracias por pasarte y hasta pronto.
Pues ya sabes, para comprar una tierra en Bali de forma segura lo más inteligente es hacerlo a través de una PMA y con los certificados. Recuerda que Indonesia Bonita te puede ayudar con la creación de la empresa.
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Además no olvides la importancia de hacer el due dilingence.
Puede que la propiedad de un extranjero no sea de pleno dominio, pero los certificados de Derecho de Construcción y Derecho de Uso le proporcionan una base jurídica clara. Al constituir una PMA, protegerás tu inversión y dispondrás de tiempo suficiente para disfrutar de la propiedad o revenderla.
Comprar propiedades o terrenos en Bali siendo extranjero puede ser un proceso complicado, pero con la orientación y el apoyo adecuados, es posible.
Gracias por llegar hasta aquí, espero que la información compartida en este post te haya sido de utilidad y nos vemos en el siguiente post.