Descubre las diferencias entre Freehold y Leasehold al comprar una propiedad en Indonesia. Aprende por qué la mayoría de los extranjeros eligen Leasehold. Entiende los beneficios y desventajas de cada opción. Y toma una decisión informada para tu inversión inmobiliaria.
Leasehold hace referencia a un arrendamiento o alquiler de larga temporada mientras freehold se refiere a compra. La mayoría de las transacciones de real estate que hace un extranjero en Indonesia son leasehold, en primer lugar porque el proceso es más sencillo y segundo, por el precio, una compra siempre tiene un coste mayor que un alquiler.
LEASEHOLD
El número máximo de años que permite la ley en Indonesia para hacer un leasehold son 25 años. En muchas ocasiones, se utiliza el término «compra» porque aunque la tierra sea un alquiler de larga temporada, la construcción que hay en esa tierra, si la estás comprando por lo que en realidad eres dueño de la construcción pero no de la tierra.
Lo vemos con un ejemplo. Mario compra una villa en Canggu por 25 años. Mario es dueño de la villa pero podrá disfrutarla sólo durante 25 años ya que en la tierra solo tiene un alquiler de 25 años. Más adelante veremos si Mario puede alargar su estancia o no después de esos 25 años.
Es posible hacer una «compra» (o un leasehold) con cualquier tipo de visado, es decir no es necesario una empresa (PMA) para «comprar» una propiedad. Así como tampoco es necesario estar en Indonesia para hacer la «compra», el contrato ante notario se puede hacer de manera digital. Debes saber que esta práctica es muy común entre los extranjeros porque la mayoría de los proyectos se venden off-plan, es decir la propiedad aún está en construcción. Ésta opción de comprar la propiedad sin empresa (PMA) es recomendable para aquellos que no quieran vivir en Indonesia y solo quieran pasar temporadas. En caso de luego querer poner la propiedad que has comprado en alquiler, es posible hacerlo a través de una agencia de dirección de villas. La agencia se encarga de todo el trabajo.
Por el contrario, si tu idea es vivir en Indonesia y quieres tener acceso al permiso de residencia KITAS de inversor o si tu idea es hacer otro tipo de negocios en Indonesia, además del alquiler vacacional, entonces si debes «comprar» tu propiedad a través de una empresa (PMA) y debes estar en Indonesia para hacerlo. La empresa (PMA) se puede crear desde el extranjero pero para abrir la cuenta de banco asociada a tu empresa debes estar en Indonesia.
¿Qué pasa después de los 25 años de alquiler? Volvamos con Mario. Cuando pasen los 25 años de alquiler que Mario tiene en la tierra, ésta volverá al dueño original (normalmente un local) y solo en caso de que ambas partes estén de acuerdo, Mario podrá alquilar la tierra de nuevo, a precio de mercado, en caso de que en el contrato inicial no se haya hecho un previo acuerdo sobre la extensión de la tierra (lo cual es muy poco probable). Como la tierra tiene una villa, que pertenece a Mario, Mario tendrá que llegar a un nuevo acuerdo con el dueño original del la tierra, alquilar la tierra de nuevo a precio de mercado o marcharse con la casa a cuestas. No, estoy bromeando. Es muy probable que el dueño original de la tierra te haga un nuevo contrato de arrendamiento de la tierra, pero en caso de que no haya acuerdo, Mario como dueño de la villa, puede hacer lo que le plazca con ella. Se ven algunas villas donde puedes ver que le han quitado casi todos los materiales de valor y la han dejado prácticamente al aire, seguramente porque el contrato de arrendamiento de la tierra ha terminado y las 2 partes no han llegado a un acuerdo para hacer uno nuevo. ¿El motivo principal? La subida de precio en la tierra.
Entiendo que quizá es información difícil de asimilar por lo que si no te ha quedado claro a la primera, rebobina y mira la explicación de nuevo. Si te está gustando el vídeo, dale al like, así esta información puede llegar a más personas interesadas en el real estate como tú. Ahora vamos a continuar con el FREEHOLD.
FREEHOLD
Freehold quiere decir propiedad vitalicia. De manera general un extranjero no puede comprar una propiedad en Indonesia, pero existe una forma y es a través de una empresa (PMA) ya que la empresa te acceso a los certificados: “Hak Guna Bangunan” (derecho a construir) y “Hak Pakai” (derecho de uso de la propiedad). Ambos certificados tienen una validez inicial de 30 años, que pueden extenderse 20 años más, y luego renovarse otros 30 años, haciendo un total de 80 años de validez.
Veamos otro ejemplo. Paloma compra una propiedad freehold. Los certificados o licencias que hemos comentado la convierten en la propietaria o dueña de la propiedad, sus familiares pueden heredarla y también puede venderla. En caso de que Paloma o sus herederos, quieran mantener su propiedad después de los 80 años, podrán transferir la propiedad a una nueva PMA (de Paloma o sus herederos) y así adquirir un nuevo certificado “Hak Guna Bangunan” (derecho a construir). De esa manera, Paloma o sus herederos, seguirán siendo los dueños de dicha propiedad.
Ya hemos visto las opciones de compra en Indonesia tanto leasehold como freehold. Por supuesto el capital inicial a desembolsar para un freehold será mayor pero si lo haces como inversión a largo plazo, quizá sea una opción más atractiva ya que freehold se trata de una propiedad vitalicia, para toda la vida, sin fecha de caducidad. Por lo tanto, siempre es importante saber cual es el capital que disponemos para comprar una propiedad.
Como hemos comentado antes, lo más común entre los extranjeros es hacerse con un leasehold de 25 años, es decir una inversión a 25 años donde si haces las cuentas, sigue siendo una opción atractiva. Luego ya cada uno, dependiendo de sus objetivos y necesidades, tomará la decisión si «comprar» la propiedad como particular o como empresa. Ambas opciones te dan luego la posibilidad de hacer alquiler a largo plazo, alquiler vacacional o alquiler turístico.
No olvides descargarte la GUIA GRATIS para preparar tu viaje a Bali, pásate por AQUÍ para acceder a todos los descuentos.
Y si estás interesado en hacerte con una propiedad con fines de residencia o inversión, contacta conmigo a través del formulario que puedes encontrar más abajo.
Muchas gracias por pasarte y hasta pronto.